петък, април 19Актуални новини от София

Повишеното предлагане удържа цените на луксозните имоти

Пазарът на луксозни имоти навлиза в период
на повишено предлагане, което ще доведе до по-голям избор за купувачите и
задържане на цените около вече достигнатите нива. Бързият им ръст през
последните две години доведе до лек, но траен спад на сделките заради
по-трудното решение за покупка. През 2019 г. съществена промяна в активността
не се очаква, а пазарът ще работи в полза на купувачите.

Ръстът на икономиката, ниските лихви и
оживлението в кредитирането ще продължат да играят ключова роля както общо за
жилищния пазар, така и за сегмента на луксозните имоти. Търсенето за жилищни
нужди остава водещо, но високият клас жилища са и добра инвестиция с оглед
възможността за стабилна доходност и дългосрочния потенциал за ръст на цената.

Въпреки появата на нови привлекателни за
купувачите локации, утвърдените райони като Центъра на София, квартал „Лозенец“
и Докторски паметник остават водещи по брой сделки, показват данните на Unique
Estates.

Докато в централната част на града и
по-специално в района около Докторски паметник предлагането традиционно е движено
от апартаменти в стари аристократични кооперации, в „Лозенец“ стимул през
изминалата година бе появата на нови жилищни проекти. В резултат от това през
2018 г. там бе регистрирано леко покачване на цените и почти двоен ръст на
продажбите в луксозния сегмент.

В същото време поскъпването на имотите
доведе до отлив на купувачи в района на Докторски паметник, независимо че
предлагането там се покачи през изминалата година. По-високите ценови нива
по-рядко срещаха очакванията на купувачите и това доведе до намален брой
сделки. Статистиката на Unique Estates показва, че през 2018 г. цените на
жилища в района все по-често са били в диапазона 2800-3000 евро/кв.м, а при
единични сделки дори са надхвърлили тази граница. В същото време година по-рано
най-скъпите продажби в тази част на София са се случвали в диапазона 2300-2450
евро/кв.м.

Според Светослава Георгиева, оперативен
директор на Unique Estates, „Изгрев“ също е сред кварталите, заслужаващи
внимание през последните месеци. „Появата на висок клас проекти по ул.
„Тинтява“ доведе до покачване на продажните цени до средно 1600 евро/кв.м и
така „Изгрев“ вече догонва „Лозенец“. Новото строителство промени облика на
района и го постави в горния ценови сегмент“, обобщи тя.

Потенциал имат и новите квартали, като
„Витоша“ и „Кръстова вада“, особено в частта около метростанция „Витоша“ и
Парадайз Център.

Центърът на София, „Лозенец“, „Изток“ и
зоната около Докторски паметник са регистрирали и висока наемна активност през
2018 г. В тези райони е съсредоточено търсенето на апартаменти под наем, докато
в сегмента на къщите водещи остават кварталите по Витошката яка – „Бояна“,
„Симеоново“ и „Драгалевци“.

Цени

Изминалата година отбеляза минимално
поскъпване на луксозните имоти – средно 6%, и като цяло бе период на отрезвяване
на пазара. Плавният ръст на предлагането и достигането на пределни за
купувачите цени изчерпаха потенциала на пазара за поскъпване и очакванията за
настоящата година са за задържане на вече достигнатите нива.

През 2018 г. се е увеличил и делът на
сделките с отстъпка. Ако през 2017 г. около половината покупки в луксозния
сегмент са се договаряли с намаление от офертната цена, година по-късно делът
им е нараснал до малко над 70% от общите.

„Тенденция, която наблюдаваме от миналата
година насам, е пазар, все по-често движен от купувачите. Този тренд ще
продължи през настоящата година и на практика означава, че във все повече
сделки ще виждаме договаряне на цената, а надценените имоти ще престояват с
месеци на пазара“, прогнозира Светослава Георгиева.

Статистиката на Unique Estates показва, че
средната отстъпка през 2018 г. е била 7.4%, като при апартаментите тя е била
под 7%, а при къщите – малко над 10%. Най-голям през годината е бил делът на
продажбите с намаление до 5% от офертната цена, което е признак за постепенното
балансиране на пазара.

Забележима тенденция през последните
месеци е и преориентирането на много купувачи в най-високия сегмент от пазара –
над 500 000 евро, от къщи към инвестиции в малки бизнес имоти. В тази категория
попадат основно сделки, при които клиентите разполагат с 1 до 3 милиона евро и
търсят вложение за парите си. Заради по-добрия наемен пазар, често пъти тези
средства се насочват към малки бизнес имоти – апартаментни сгради (apartment
houses), както и офис сгради с 1000-1500 кв.м разгъната застроена площ. Пазарът
познава и случаи, в които новозавършени жилищни сгради се превръщат в офисни за
нуждите на малки компании от консултантския бизнес, технологиите, фармацията,
адвокатски дружества и др.

„В този сегмент има специфично търсене от
страна на дружества, които се разрастват и търсят офис сгради за покупка. Това
са по-малки компании, които преминават от наем към собственост и искат
представителен имот, по-разчупена среда, не типичната бизнес локация“, обобщи
Светослава Георгиева.

Според нея макар и потенциалът за ръст на цените на този етап да е ограничен, луксозните имоти остават добра инвестиция, най-вече заради ценовата им стабилност и факта, че са добра защита срещу инфлация. Осезаем спад има при сделките със спекулативен елемент в централната част на София, при които се търси бързо покачване на стойността и препродажба.